生き方

日本ではマンションを買ってはいけない!

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日本でマンションは買ってはいけません。将来手に負えなくなるからです。文春オンラインに越後湯沢のマンションが1戸1万円で販売されているの記事がありました。まさにこのようなことが今後日本全国では発生します。

マンションであれ、戸建てであれ、必ず「修繕」をしなければなりません。壁であったり、水回りであったり、必ず修理しなければそのうち住めなくなってしまいます。特に水道管が壊れて「トイレが流せない」となると悲惨です。

戸建てなら自分の意思でいつでも修理ができるので問題ありません。一方で、マンションは、管理組合で修繕をする/しないを決定します。マンションを買った人は「修繕積立金」を管理組合に払っていますが、この記事によると多くのマンションでは、現状の修繕積立金ではとてもではないがお金が足りず、このままでは修繕できない・・・という状況のようです。

新築マンションを販売する際に「ローンの金額はこれくらい、管理費はこれくらい、修繕積立金はこれくらい・・・・」という概算の数値をマンションデベロッパーが買主に提示します。が、往々にしてこの時の「修繕積立金」の提示額が低すぎるようです。本当の数値を出すと「え、じゃあマンション買わなくてもいいや」という反応になってしまうので、あり得ないほど楽観的・少額な修繕積立金を提示するということになります。

不動産デベロッパーからしたら、売れたらあとは自分たちには関係ないので、販売のためなら修繕積立金を不当に安くするインセンティブが働きます。残酷ではありますが「だまされる方が悪い」というのが現実です。

 

さて、修繕積立金が足りないとなると、実際に修繕を行うときにマンションの住民が足らない分を負担する必要があります。築15年あたりから修繕が必要になると言われていますが、住民の経済状況はバラバラです。足らない分を負担できないので、「まだ修繕しなくていい」という人も出てきます。多くの住民が「お金がないから修繕費を払えない」ということになると、修繕が出来なくなります。このまま修繕しないまま時が過ぎれば、下水管が壊れることもあるでしょう。そうなると住むのが困難になります。

低層マンションならまだ修繕費は高くないかもしれません。外壁の修繕のために足場を組むのが簡単だからです。問題は「タワーマンション」です。何十階もの高さのマンションをぐるりと足場を組むというのは、コストが掛かりますし、高い技術が必要です。そもそも、タワーマンションの修繕はあまり実例がないので、コストがどれくらい掛かるのかよくわかっていません。おそらく修繕積立金では足らず、追加の費用負担が必要ですが、タワーマンションのように何百戸もの住民すべてが追加費用支出に合意できるでしょうか?

・・・ということで、多くのマンション、特にタワーマンションは修繕されないまま数十年が過ぎるでしょう。そのうち外壁がはがれ、水回りの調子が悪くなり、誰も住みたくないマンションになるでしょう。売りに出そうにも、「誰も住みたくない」ので、誰も買ってくれません。さらに不動産というのは持っているだけで固定資産税が掛かります。売りたくても売れないマンションのせいで固定資産税を払う羽目になります。越後湯沢のマンションのように、1万円で売りに出しても、そもそも買い手が居ないかもしれません。そもそも今後少子高齢化で人口が減るので、日本には買い手の母数がどんどん減っていきます

今後国はますます財政が厳しくなるでしょうから、固定資産税を減免することはまず考えられません。今後はマンションを売れずに泣く泣く固定資産税を払い続ける人が増えるものと思われます。

東京では多くのタワーマンションがこの15年くらいに建ちました。上記のようなことが起こる前に、売りに出した方がいいかもしれませんね。。。

解決策としては、住居はできるだけ「賃貸」で済ますということです。修繕だけでなく、予期せぬ地震で建物が壊れても、賃貸なら引っ越せば大丈夫です。ただ購入してしまったら、どうしようもありません。ローンを組んでいたらなお悲惨です。

そういう意味では、不動産というのは買うのではなく「借りる」というのが今後のセオリーなのかなと思います。







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スモーク

スモーク

新卒日本企業→豪州駐在→豪州企業転職→日本に帰り日本企業転職→外資系企業転職で今に至る。オーストラリアには7年在住。豪州株がポートフォリオの主力で総資産は1億円弱、年間受取配当金は税後で300万円。すでに経済的自由は達成も、まだまだ資産と配当金を伸ばしていきたいと考えている。

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